Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы

Жилищные кооперативы: стоит ли вступать, плюсы и минусы

Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы

В нашей стране остро стоит проблема приобретения жилья. Одним из способов её решения является создание кооперативов – объединений будущих совладельцев объекта недвижимости.

В России практикуется разделение на строительно-жилищные, жилищно-накопительные и жилищные кооперативы. Несмотря на похожие названия, в их статусе есть различия, напрямую влияющие на возможности участников.

Нет однозначной оценки по поводу их эффективности.

Что такое жилищно-строительный кооператив

Понимание данного вопроса избавит от неприятных неожиданностей и переживаний. Чем является жилищно-строительный кооператив, раскрывает Жилищный кодекс. Он характеризует его как:

  1. Объединение граждан на добровольной основе с целью приобретения жилья.
  2. Юридическое лицо, созданное для строительства, реконструкции и управления жилым домом после завершения строительства.

Разрешение выдается на строительство только 1 объекта, его высота не может превышать 3 этажей. Ограничения по числу объектов и их этажности снимаются, если ЖСК создан согласно нормам закона о жилищном строительстве от 2008 года.

В чем плюсы участия

  • Избавление от необходимости оформления ипотеки или потребительского кредита. Предполагается фиксированный размер выплат без начисления процентов и штрафов, а также оплаты услуг страховой компании.
  • Срок строительства составляет 2-3 года при отсутствии форс-мажорных обстоятельств. Это займет намного меньше времени, чем участие в ипотечной программе.
  • Использование формы ЖСК дает возможность избежать выплат в различные компенсационные фонды, как это происходит в случае с долевым строительством. В результате стоимость квартиры оказывается ниже.
  • Участники ЖСК вправе получать всю интересующую информацию и принимать участие в решении текущих задач и вопросов. В результате пайщику проще контролировать деятельность, связанную со строительством. В случае с ДДУ в этом отношении он находится в менее выгодном положении.
  • В случае банкротства застройщика, его отказа от выполнения обязательств или уклонения от них, кооператив вправе самостоятельно завершить строительство.
  • Создание ЖСК не требует внесения уставного капитала.
  • Размер взносов и сроки их внесения определяются членами кооператива.
  • Право стать членом кооператива возникает с 16 лет, что дает возможность заняться решением жилищного вопроса, не ожидая достижения возраста, дающего право вступить в ипотечную программу (в среднем участие в ней разрешается с 21 года)
  • Нет нужды собирать документы, подтверждающие платежеспособность, как в банке. Процедура вступления довольно простая.

В чем минусы участия в кооперативе

  • Ограниченные возможности кредитования. Нет программ льготного кредитования, направленных именно на поддержку ЖСК. Рассчитывать приходится на потребительский кредит или материнский капитал (разрешение потратить средства капитала дает ПФ, и нет гарантий, что он согласится).
  • Ошибки подрядчика, могут стать причиной дополнительных трат. По этой причине иногда невозможно заранее установить окончательную стоимость квартиры. При ДДУ недочеты, допущенные строителями, владельцев будущих квартир не касаются, и на стоимости не отражаются.
  • Участникам кооператива приходится самостоятельно взаимодействовать со строительными компаниями и организациями выполняющие отдельные виды работ, а также с органами власти.
  • Длительность строительства зависит от платежеспособности пайщиков, ведь их деньги — единственный источник финансирования.
  • Организуя ЖСК, люди действуют на собственный страх и риск. Если правление действовало в полном соответствии с законом, претензии предъявлять некому.
  • Продажа пая участника разрешена с согласия всех членов кооператива (созывается собрание). Переход пая оформляется протоколом собрания, поэтому не исключен риск мошенничества и других незаконных действий со стороны правления.
  • Ответственность за ведение бухгалтерии, налоговой отчетности, оформление других документов ложится на членов кооператива, избранных в правление. Они не всегда компетентны и возникает риск дополнительных затрат в виде штрафов.
  • Формально право собственности на квартиру и долю в общем имуществе дома возникает с момента постановки объекта на кадастровый учет и регистрации права. При этом их получение откладывается, если участником не внесена вся сумма стоимости пая.
  • При довольно большой численности пайщиков становится трудно договариваться о решении по тому или иному вопросу, которое бы устраивало их всех.
  • Если один из участников станет неплатежеспособным, обязанность оплачивать его долю расходов ложится на других членов кооператива. Выход из ситуации — поиск человека, который согласится выкупить пай.
  • Труд членов правления, бухгалтера оплачивается за счет пайщиков. Тоже касается, например, найма юриста при возникновении спора с лицом, ведущим работы или должником – членом кооператива.

Выводы и рекомендации

  1. Получить данные, подтверждающие существование кооператива (информация о регистрации юридического лица и учредителях выложена на сайте ФНС).
  2. Попросить в кооперативе копию устава. Он составлен на основе типовой формы, но в неё всегда вносятся конкретизирующие изменения. Изучение документа поможет понять, по каким правилам организована жизнь кооператива.
  3. Кооператив должен иметь: разрешение на строительство, проект дома, документы, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок. С документами ознакомиться желательно заранее.
  4. Представители кооператива должны рассказать о размерах вступительного и членского взносов (они тратятся на организационные нужды), паевого взноса, порядке их оплаты.
  5. Желающий вступить в кооператив подает заявление, правление его рассматривает, а собрание утверждает. Решение оформляется протоколом собрания, подписанный всеми его участниками.
  6. Взносы должны выплачиваться лицом, получившим статус члена кооператива. Никаких денег заранее никому передавать нельзя. Все юридические лица обязаны принимать платежи исключительно через банковский счет.

Источник: https://plusiminusi.ru/zhilishhnye-kooperativy-stoit-li-vstupat-plyusy-i-minusy/

Что такое ЖСК: плюсы и минусы жилищно-строительных кооперативов

Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы

Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)? Стать владельцем квартиры в новостройке достаточно просто – пришел к застройщику, заплатил деньги, подписал договор. Вроде бы все? На самом деле нет. Есть масса тонкостей, особенно на первичном рынке. Например, вы решили купить квартиру в ЖСК.

Так, нужно понимать, какими закона регулируется процесс, какую форму взаимоотношений с покупателями выбрал застройщик. Разобраться, что такое ЖСК и чем этот механизм отличается от договоров долевого участия. Рассказываем про все особенности покупки квартиры в жилищно-строительных кооперативах.

Закон

Основной документ, который помогает разобраться с тем, что такое ЖСК – это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». В нем прописан порядок организации жилищно-строительного кооператива, права и обязанности его членов, или, как их называют юридически грамотно – пайщиков.

Риски

Давайте уточним, что такое ЖСК и как оно работает на примере отличий от другого распространенного механизма реализации строительства многоквартирных домов с привлечением средств физических лиц – механизмом договоров долевого участия по ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (подробнее о разнице ЖСК и ДДУ).

ФЗ о долевом участии заставляет застройщиков сначала регистрировать договора в Росреестре, а уже потом брать деньги с дольщиков. Поэтому если вы отдали договор на регистрацию, а он ее не прошел, фактически вы ничего не потеряли – ведь деньги еще у васФЗ о жилищно-строительных кооперативах никак не регулирует популярную схему мошенничества «двойных продаж» одной и той же квартиры. Да, сейчас есть обязанность регистрации договоров в Росреестре, но при этом вы уже расплатились за квартиру, вы уже заключили договор. Можно отдать деньги и бегать за председателем ЖСК в надежде вернуть свои деньги
Чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия, застройщик подает в Росреестр документы – в том числе проектную декларацию, разрешение на строительство и документы о наличии собственности на земельный участок. Проблемы с участком исключаются, если это не сложная схема с мошенничеством с привлечением сотрудников РосреестраПроблемы с регистрацией договоров в Росреестре не заканчиваются банальным мошенничеством. Так, судебная практика знает неоднократные случае, когда председатель ЖСК просто ставил забор на пустыре, копал фундамент и начинал продажу квартир по сильно заниженным ценам. Люди покупали жилье, а через несколько месяцев выяснялось, что разрешения на землю у ЖСК нет. Итог – очередные обманутые дольщики
Цена фиксируется один раз и не может изменитьсяЕсли вы проверили ЖСК и выяснили, что договор на аренду земли все-таки есть, также как и разрешение на строительство, не спешите радоваться – цена у квартиры может быть занижена на этапе продаж. Но при этом она элементарно повысится после общего собрания на основании якобы инфляции и удорожания строительных материалов
Есть наказание за срыв сроков. Есть права дольщиков получить неустойку за пользовании их денежными средствами. Есть возможность как расторгнуть договор и получить обратно деньги и неустойку, так и просто взыскать неустойкуНаказания, обозначенного законом за срыв сроков сдачи дома нет

Фактически ЖСК – это сообщество людей, которые объединились для строительства многоквартирного дома.

Когда вы заключаете договор на право требования квартиры в жилищно-строительном кооперативе, вы не получаете услугу, как привыкли.

Вы именно вступаете в общество людей, которые занимаются одним дело – строят дом с привлечением подрядчиков. Поэтому вся ответственность за проблемы ЖСК также лежит на плечах пайщиков.

Ключевой момент в том, что в случае с ЖСК договор регистрируется после уплаты паевого взноса. И фактически оплачивается не приобретаемая квартира, а именно членство в ЖСК.

Требования к уставу ЖСК

Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все они должны быть четко прописаны в уставе организации. Разобраться, что такое ЖСК, можно как раз с помощью проверки соблюдения этих требований. Для начала изучите ст.

№112 Жилищного кодекса Российской Федерации. В ней прописаны обязанности группы учредителей к организационно-правовой форме создания ЖСК. Именно учредители должны отвечать за все действия ЖСК до назначения его председателя.

Поэтому если вы вступаете в ЖСК на первоначальном этапе его существования, эта информация будет полезной:

  • Основные требования к потребительским кооперативам прописаны в ст. 116 ГК РФ. Изучите текст статьи, устав ЖСК не должен противоречить гражданскому кодексу.
  • В уставе должна быть информация о названии ЖСК
  • Должен быть прописан не только юридический, но и фактически адрес кооператива – участники сообщества должны иметь возможность найти место регистрации ЖСК
  • Должны быть прописаны цели и задачи сообщества – возведение многоквартирного дома такого-то, строительство комплекса, просто возведение и затем управление жилыми зданиями
  • Обязательно должны быть прописаны суммы, которые должны заплатить потенциальные члены жилищно-строительного кооператива за вступление в ЖСК и также суммы за квартиры – так называемые паевые взносы
  • Должен быть прописан порядок вступления в кооператив – будущий член сообщества должен понимать, какой именно алгоритм нужно использовать для попадания в конкретно этот ЖСК.
  • Также должен быть известен расчетный счет, на который перечисляются средства членов кооператива – если он меняется, то меняется и устав
  • В уставе должен быть ясный алгоритм выхода гражданина из членов ЖСК. Причем должна быть прописана не только процедура, но и все финансовые затраты, которые несет как гражданин, так и сам ЖСК. Речь идет о возвращении паевого взноса, перехода права требования на строящуюся квартиру и иные траты, которые вносил пайщик при вступлении в кооператив

Закон о жилищно-строительных кооперативах предусматривает наличие в них руководства. В уставе должны быть прописаны как права, так и обязанности членов кооператива и отдельно – руководителей. После прочтения устава должна быть ясна степень ответственности, которая возлагается как на руководителя, так и на пайщиков.

Права членов жилищно-строительного кооператива

Все права членов жилищно-строительного кооператива прописываются в уставе. Они не должны противоречить федеральному закону о ЖСК и другим нормативным документам, как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

  • Если вы не знаете, что такое ЖСК, то при покупке квартиры менеджер кооператива или его руководитель должны озвучить вам полную информацию о деятельности ЖСК. То есть принимая решение приобрести право требования на квартиру в ЖСК, подписать договор о вступлении в ЖСК, вы должны полностью осознавать свои будущие обязанности.
  • Пайщик имеет право знать, каким образом в ЖСК происходит процесс принятия решений – требуется ли общее собрание для любых вопросов, или все пайщики собираются только для ания за руководство, а основные изменения в процессы вносят уже председатель ЖСК и его замы.
  • Нужно разобраться в правах каждого члена ЖСК относительно ания. Например, в моменте изменения устава и прочих документов, связанных с взносами денег – нужно ли единогласное решение или достаточно большей части пайщиков. Что считается кворумом общего собрания – сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось легитимным?
  • Каким образом члены ЖСК будут компенсировать убытки организации. Имеет ли право пайщик не вносить средства на оплату различных штрафов, наложенных на юридическое лицо, есть ли прямая ответственность председателя за такие действия

ЖСК – это сложный механизм на жилищно-строительном рынке. С одной стороны, права членов ЖСК достаточно широки – любой пайщик может даже выходить с радикальным изменением проекта для сокращения стоимость строительства дома. Но при этом и обязанностей, в том числе ответственности, у членов ЖСК на порядок больше, чем в случае с договорами долевого участия.

Плюсы и минусы ЖСК

Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:

ПлюсыМинусы
У жилищно-строительных кооперативов обычно есть программы рассрочки – есть возможность не брать ипотеку и выплачивать стоимость квартиры в течение пары летТа же ипотека – скорее всего, вы не сможете получить ипотечный займ у банка. Причем у любого, как крупного, так и самого небольшого. Самый вероятный вариант – для участия в жилищно-строительном кооперативе вам предложат потребительский кредит. Дело в том, что банк также понимает все риски деятельности ЖСК – и не хочет получить в залог квартиру, которую не достроят.
В случае с договорами долевого участия застройщик связан массой обязательств. Это и компенсационный фонд, и требования по счетам, и масса других расходов. Есть и гарантии, четкие сроки строительства. Поэтому ценник по ДДУ обычно выше цены, чем та, которую за аналогичную квартиру готов предложить ЖСК.Да, цена на начальном этапе в ЖСК достаточно низкая. Но при этом нужно обязательно осознать, что такое договор ЖСК. Это не договор на право требования квартиры. Это инвестирование, взнос, не более того. В договорах ЖСК обычно прописано, что сумма паевого взноса может увеличиться за счет инфляции или других оснований. Поэтому сначала ценник маленький, зато потом может возникнуть необходимость платить еще несколько раз за ту же квартиру.
Вы как пайщик можете участвовать в общих собрания и принимать решения относительно судьбы домаНесмотря на то, что право участвовать в судьбе дома есть, это и плюс, и минус. Так, вы должны будете нести ответственность за решения ЖСК – а это может вылиться в неплохие суммы
Есть особенность – при покупке пая вы можете как вступать в ЖСК, так и не вступать. Это вариативность может быть плюсом с точки сиюминутного сокращения тратНо в долгосрочной перспективе это может обернуться проблемой. Да, вы не вступите в ЖСК – и не сможете влиять на решения общего собрания. А если вступите – придется заплатить как одномоментный взнос за вступление, так и ежемесячные взносы за членство. Сразу оплата обычно идет в размере 1-3% от ценника за пай (квартиру)

Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.

Договор ЖСК (образец)

Мы не пытаемся отговорить вас от покупки квартиры в ЖСК. Часто это действительно выгодное вложение средств и получение квартиры в достаточно короткий срок.

Практически во всех городах России есть удачным примеры строительства многоквартирных домов через механизм ЖСК. А многое элитное жилье в принципе строится только по такому механизму.

Поэтому проверяйте ЖСК, взвешивайте риски и принимайте собственное решение.

Если все-таки решили приобрести квартиру таким образом, давайте разберемся, что такое договор ЖСК при покупке квартиры. Нужно обратить внимание на несколько моментов.

  • Вам нужно прочесть договор с ЖСК очень внимательно. Бланка, форму и содержание которого регулируется нормативными документами, не существует. Поэтому проверяем всю информацию на соответствие закону. Лучше всего показать такой договор юристу, который сможет озвучить экспертное мнение о сохранении ваших прав как гражданина
  • Ответственность ЖСК – в договоре должна быть информация о том, что происходит, если наступает невозможность передать квартиру
  • Должен быть прописан алгоритм передачи квартиры после постройки дома, сроки на его передачу и сопутствующая информация
  • Проверьте, указал ли председатель ЖСК отличительные особенности дома, в котором вы приобретаете квартиру – это его этажность, проектная декларация, объекты благоустройства по проекту, наличие лифта. Конечно, общим собранием жильцов это меняется без проблем, но лучше обладать такими данными в договоре – может пригодиться в суде.
  • Вам также пригодятся реквизиты ЖСК – обычно все указывают эти данные, но проверить их наличие будет не лишним.
  • Отличительные особенности вашей квартиры – на каком этаже она находится, ее площадь, планировка, количество комнат, площадь каждого помещения, направление окон, наличие балкона и лоджии

Ознакомьтесь с типовым бланком договора с ЖСК у нас на сайте (скачать образец)

Проверка ЖСК

Конечно, полностью обезопасить себя от срыва сроков сдачи дома, от повышения стоимости квартиры и других проблем вы не сможете. Но стоит попробовать проверить не только сам договор с ЖСК, но организацию

  • Уточните у председателя, не находится ли компания на стадии банкротства. Данные также можно посмотреть в местных СМИ
  • Уточните, сколько еще домов ведет председатель ЖСК. Если стартовало сразу несколько объектов в разных частях города – это плохой знак. Часто бывает, что председатель начинает строительство одного объекта, собирает деньги и тратит их. Затем ему нужны средства на достройку – он открывает другой объект, собирает деньги со второго и тратит на первый – и так до тех пор, пока количество объектов не станет слишком большим и его деятельность не попадет в поле зрения правоохранительных органов
  • Вам необходимо знать, каким образом принимаются решения о повышении стоимости квадратного метра – проверьте устав организации
  • Вам нужно доехать до места стройки, найти стенд с информацией о строительстве – на нем должна содержаться информация о генподрядчиках. Их тоже нужно «промониторить» СМИ.
  • Узнайте у председателя, находится ли земельный участок под будущим домом в собственности. Попросить ознакомиться с правоустанавливающими документами.

В заключении

Нужно понимать главное – покупка квартиры в ЖСК несет в себе намного больше рисков и оставляет физическое лицо намного менее защищенным, чем в случае с договорами долевого участия. Вы не защищены от мошенничества в виде продаж одной квартиры разным людям.

Вы не знаете, сколько в итоге будет стоить ваша квартиры – а за пару лет возведения дома может многое измениться. Вы не можете взыскать неустойку – она не определена законом, а судебная практика неоднозначна. Поэтому если вы думаете, что разобрались с тем, что такое ЖСК, то прочитайте наш текст и законы еще раз.

Возможно, все-таки стоит обратиться к другой схеме строительства?

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/chto-takoe-zhsk/

Жилищные кооперативы (ЖСК): что это такое, как работает, плюсы и минусы

Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы

Сейчас, когда долевое строительство заполоняет рынок недвижимости, новостройки растут как грибы и появляется все больше обманутых дольщиков, самое время разобраться, что такое ЖСК и как оно работает.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Что представляет из себя ЖСК

В последнее время различные жилищные кооперативы набирают все большую популярность среди покупателей квартир в новостройках.

Справка. На территории РФ разрешена деятельность ЖК трех типов: ЖК, ЖНК и ЖСК.

Среди таких кооперативов особняком стоит ЖСК (аббревиатура «ЖСК» расшифровывается как «Жилищно-строительный кооператив»). Многие специалисты утверждают, что членство в ЖСК станет реальной альтернативой ипотечному кредиту, поэтому встает вопрос, как это работает, какие выделяют плюсы и минусы и существуют ли риски.

Разберемся, что это такое — жилищно-строительный кооператив. ЖСК — некое объединение людей или организаций для строительства жилья и последующего управления им.

Члены этого объединения принимают финансовое участие в строительстве жилья, его реконструкции и дальнейшем содержании.

Любой человек, желающий улучшить свои жилищные условия и организовать такой кооператив, получает возможность стать его учредителем. Минимальный возраст участников кооператива — 16 лет.

Важно! В ЖСК должно состоять не менее пяти человек, но не более того количества, которое соответствует количеству жилых помещений.

Главный документ, который дает возможность разобраться в вопросе о ЖСК, — это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Документ прописывает порядок организации кооператива, права и обязанности его членов, или по-другому, пайщиков.

Устав ЖСК

Любой ЖСК обязан иметь устав, который бы включал в себя всю важную информацию. Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все эти требования обязательно прописываются в уставе организации. Вот перечень информации, которая должна быть представлена в уставе:

  • наличие наименования ЖСК;
  • место регистрации кооператива;
  • цели деятельности и задачи кооператива;
  • порядок вступления и порядок выхода из ЖСК;
  • порядок внесения взносов, размер будущих выплат и т. д.

Как работают жилищно-строительные кооперативы

Если говорить кратко, то заинтересованный застройщик сам создает кооператив и инвестирует в него средства. Задача кооператива — привлечь как можно больше пайщиков, а вместе с ними и средств.

В таком случае обязанности застройщика — построить дом и передать его в управление кооперативу. После декабря 2011 года условия немного изменились, и теперь ЖСК сам выступает в роли застройщика, т. е.

самостоятельно покупает землю и начинает строительство.

Порядок покупки квартиры в ЖСК

Покупка квартиры при жилищно-строительном кооперативе — законная и простая схема. Для начала вам нужно вступить в кооператив или создать свой собственный. Как уже было отмечено выше, в кооперативе должно быть не менее пяти человек. Добросовестно выплачивая все взносы, вы увеличиваете свой шанс получить квартиру в собственность сразу после сдачи объекта.

Может пригодиться:

Выделение долей имущества детям из материнского капитала: образец соглашения

Как проверить квартиру на обременение: онлайн инструкция

Однако важно помнить, что жилье перейдет в вашу собственность только в случае полной выплаты его стоимости. Это значит, что вы можете в нем жить, однако продать, подарить, завещать вы эти квадратные метры не можете. Основанием для заселения в новую квартиру станет не ваша идеальная история выплат, а общее мнение всех членов ЖСК.

Возможные риски

Все возможные риски тесно связаны с минусами кооперативов. Во-первых, несмотря на обязательное наличие устава, он все равно не в полной мере защищает права пайщиков.

Во-вторых, схема продажи квартир не достаточно регламентирована законодательством, из-за чего на практике появляются спорные моменты и белые пятна.

Кроме того, в процессе постройки дома пайщики могут потерять сумму, превышающую смету, в случае потерь, неустоек, инфляции или ошибок на стадии макета. Это случается из-за того, что закон не запрещает ЖСК взимать со своих членов больше установленной суммы. Более того, для ЖСК нет понятия фиксированной стоимости жилья.

Также риск состоит в том, что банк не одобрит ипотеку, если ваши финансы истощились. В таком случае вы рискуете быть исключенным из кооператива без права на получение жилья.

Ну и наконец, в случае банкротства застройщика или генподрядчика все дальнейшие расходы по строительству лягут на плечи пайщиков. Таким образом, члены жилищно-строительных кооперативов менее защищены, чем покупатели по ДДУ.

Подведем итоги

Итак, мы пришли к некоторым выводам. Во-первых, вопрос о преимуществе ЖСК перед долевым строительством — вопрос спорный и неоднозначный. Во-вторых, как оказалось, минусов гораздо больше, чем плюсов.

На наш взгляд, выявленные минусы по своим последствиям являются серьезнее, чем выявленные плюсы.

И, наконец, риски при покупке кооперативного жилья действительно высоки, хотя бы потому, что отсутствует даже минимальная гос. поддержка.

Однако не забываем о том, что каждый отдельный случай требует детальной проработки: что за кооператив, что прописано в его уставе, какие гарантии он может дать и т. д. В любом случае покупка недвижимости всегда риск, и иногда этот риск может быть оправданным.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 450-39-61

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/zhsk-plyusy-i-minusy.html

Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы — Юрист онлайн

Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы

Ипотека, хоть и дает возможность приобрести жилье, не имея всей суммы на руках, на самом деле является самым грабительским и закабаляющим способом.

На деле получается, что квартира покупается по двойной и даже большей цене, в зависимости от срока предоставления кредита. Чем «добрее» банк и на больший срок согласен выдать кредит, тем больше в итоге вырастает снежный ком платежей.

Еще одна трудность — приличный первичный взнос, который приходится копить простому человеку несколько лет.

Люди, поддавшись рекламе, давящей на мозг, как-то позабыли о старом виде доступного жилья — жилищно-строительном кооперативе. Между тем его создать проще простого. Разве трудно сегодня, используя те же социальные сети, набрать с тысячу таких же единомышленников, не желающих дарить «халявные» деньги банкирам и нуждающихся в действительно, а не обманчиво доступном жилье?

Существуют два основных вида жилищных кооперативов — жилищно-строительные и жилищно-накопительные.

Жилищно-строительный кооператив: достоинства и недостатки

Жилищно-строительный кооператив относится к потребительским кооперативам. Его цель — обеспечением жильем всех членов кооператива, согласно размеру паевого участия. Кооператив существует до момента сдачи жилищного объекта в эксплуатацию, либо может продолжить свою деятельность в виде товариществ, контролирующих и осуществляющих всю жилищно-коммунальную деятельность.

У ЖСК имеется ряд достоинств:

  1. Не требуется уставной капитал.
  2. Участник ЖСК не обязан непосредственно трудиться в ЖСК, возводя самостоятельно дом (хотя и такой метод «народной» стройки существовал совсем еще недавно).
  3. Размер паевого взноса определяется из реальных потребностей кооператива, куда входят смета на строительные материалы, труд строителей и прочие расходы.
  4. Из-за отсутствия заемного процента переплаты по жилью минимальные: они касаются лишь обеспечения деятельности ЖСК во время строительства.
  5. Минимальное количество участников ЖСК не оговаривается, а это значит, что сравнительно небольшая группа людей может образовать кооператив, выбрав проект застройки: это может быть и дом в два-три этажа по типу коттеджа, и несколько многоэтажных зданий.

В нынешних условиях повышенных рисков не все так безоблачно. Есть трудности и у ЖСК:

  1. Нужно заключать договор со строительными компаниями, либо самим быть застройщиками:
    • связываться с архитекторами-разработчиками;
    • приобретать стройматериалы;
    • нанимать строителей и выплачивать им зарплаты;
    • поддерживать ежегодный баланс средств, необходимых для строительства.
  2. Необходима слаженность действий и быстрое решение спорных ситуаций:
    • если какие-то участники своевременно не вносят средства, то недостаток делится между остальными членами ЖСК.
  3. Так же, как и при любом долевом строительстве, банкротство может не миновать и строительные кооперативы.
  4. Приватизация кооперативной квартиры возможна после полной выплаты стоимости недвижимости.

Как зарегистрировать ЖСК

Государственная регистрация ЖСК происходит без бюрократической длинной волокиты.

Учредительный документ — Устав кооператива содержит:

  • наименование и род деятельности юридического лица — ЖСК;
  • адрес и контактный телефон управления ЖСК;
  • необходимый размер паевого взноса;
  • обязанности членов кооператива беречь общее имущество и покрывать возможные убытки (субсидиарная ответственность).

При регистрации требуется предоставить документы и сведения о всех учредителях кооператива, а также лицах, действующих без доверенности от имени юридического лица (директоре, членах правления и т. д.).

Несколько мелких кооперативов могут объединяться в один крупный под единым управлением.

Жилищно-накопительные кооперативы: плюсы и минусы

Правила, по которому осуществляется распределение жилья в ЖНКЭто сравнительно новая схема, преимущество которой — отсутствие строительных рисков и покупка уже готового жилья:

  1. Вносится единовременный вступительный взнос, членский (в виде процентов за заем) и паевой (ежемесячные выплаты стоимости жилья):
    • Из вступительных взносов формируется денежный фонд для обеспечения деятельности ЖНК (зарплаты бухгалтеров, юристов и прочих кадров).
  2. После внесения первоначального взноса оставшаяся сумма предоставляется члену ЖНК в виде займа с небольшим годовым процентом: от 2-х до 6%.
  3. Пайщики ежемесячно выплачивают установленную ЖНК сумму для погашения стоимости жилья.

Вся деятельность ЖНК максимально открыта для его участников и дает ему большие гарантии право выбора:

  • Никакие черные схемы оборота денег не допускаются.
  • Выбор недвижимости в ЖНК ничем не ограничен: допускается как первичное жилье в новостройках, так и вторичное, а также коммерческое.
  • Ликвидация ЖНК невозможна, даже если в нем останется всего один участник.

Минусы ЖНК:

  • Сравнительно большой первый взнос:
    • он составляет 35% от общей стоимости квартиры и накапливается в течение двух лет.
  • Проживание в большинстве квартир ЖНК возможно после выплаты 50% стоимости жилья
  • Вступление в права собственника наступает при полной выплате суммы: до этого квартира является собственностью ЖНК.

Получается, что в денежном плане ЖНК, хоть и менее рискованная затея, чем ЖСК, зато более дорогая.

Однако сравним ЖНК с ипотекой.

.

Сравнение ЖНК и ипотеки

В качестве знакомого уже примера на кону — квартира условной стоимостью 2 000 000 руб.

По прошлым расчетам на калькуляторе Сбербанка ипотечный кредит сроком на 15 лет, 10% годовых и с первоначальным взносом 10% (200 000 руб) привел к ежемесячным платежам в размере 26 400 руб. и обшей переплате стоимости — 2 958 600 руб.

В ЖНК первоначальный взнос составит 2 000 000*0.35=700 000 руб.

1 300 000 остаются в качестве дифференцированного займа под 3% годовых.

Произведем расчет выплат по годам с тем, чтобы ежемесячные выплаты по займу были 26 000 руб.

  • 2016-й г.: 26 000×12+1 300 000*0.03=312 000+39 000=351 000 руб.
  • 2017-й г.: 26 000×12+988 000*0.03=312 000+29 640=341 640 руб.
  • 2018-й г.: 312 000+20 280=332 280 руб.
  • 2019-й г.: 312 000+10 920=322 920 руб.
  • 2020-й г.: 26 000×2+260=52 260 руб.

Общая сумма выйдет — 700 000+1 400 100=2 100 100 руб.

Переплата за квартиру стоимостью 2 000 000 руб. в ЖНК составит около 100 000 руб., то есть почти в 30 раз меньше, чем при ипотеке!

  • С учетом двух лет накоплений на первичный взнос время выплаты квартиры в жилищно-накопительном кооперативе составит:
    • 2 г.+4г.+2мес.=6 лет и 2 месяца.
  • В ипотеке же кабала при таких же месячных выплатах по кредиту растягивается на целых 15 лет.

Цифры говорят сами обо всем — комментарии излишни.

Жилищные кооперативы гораздо выгоднее ипотеки и дают возможность приобретения жилья в два раза быстрее.

: Покупка жилья через жилищный кооператив Best Way.

(65,00

Источник: http://alestongroup.ru/chto-takoe-zhilishhno-stroitelnyj-kooperativ-ego-pljusy-i-minusy.html

Жилищный кооператив

Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы

Жилищный кооператив (ЖК) – это учредительная организация, объединившая граждан с целью приобретения и совместной эксплуатации площадей многоквартирного дома.

В момент соучреждения число лиц составляет не менее 5 человек. Они объединяются добровольно и планируют возведение и последующее содержание строения. В то же время число участников не допускает превышения в сравнении с числом квартир в доме.

Организация существует за счёт членских взносов граждан, из которых производятся взаиморасчёты за строительство малоэтажного или многоэтажного дома, а также за все процессы, требующие финансовых вложений.

Финансовое обеспечение юридического лица за счёт инвестирования жильцами – главное условие существования ЖК.

В современных условиях это распространённый и вполне привлекательный для граждан способ приобретения недвижимости. В отличие от участия в долевом строительстве (см. Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ), члены кооператива регламентируют деятельность застройщика.

В этом случае застройщик работает на учреждение по договору подряда, отчитываясь перед правлением как перед заказчиком и работодателем, финансирующим проект.

Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.

В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:

  • ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
  • Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
  • ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.

Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.

Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.

Остальные виды организаций не содержат такого требования.

Расходы на содержание и эксплуатацию дома также делятся в равных долях, но на этапе предоставления квартир рост цен замораживается.

Порядок учреждения жилищного кооператива

Юридическое лицо учредителя считается действующим:

  • после оформления учредительной документации;
  • внесения сведений в Единый реестр.

Учредительная организация формируется по типу ООО, ОАО, НКО – в зависимости от целей и задач её представителей.

Цели имеют коммерческий и некоммерческий характер. В первом случае инвесторы вправе задействовать собственный инвестиционный ресурс, расходуемый на строительство. Впоследствии они открывают торги на жилые помещения многоэтажки, что частично покрывает внесённые расходы.

Не получая большой прибыли с реализации квартир, им удаётся зарабатывать на аренде нижних этажей, субаренде территории парковки и облагороженной прилегающей территории.

НКО не ориентируется на получение прибыли от организации ЖНК. Его цель – обеспечение граждан жильём на приемлемых условиях. По преимуществу учредителями становятся инициаторы, которые сами нуждаются в улучшении жилищных условий. Они претендуют на вхождение в правление и организацию правил общежития.

Внесение сведений в ЕГРП допускает распорядителей к началу работ. При этом требуется предварительная подготовка и регистрация устава. Он составляется в черновом варианте, с которым знакомятся учредители и соучредители под роспись и под протокол.

Текст устава принимается открытым анием. К протоколу прилагаются результаты ания, они оформляются счётной комиссией в виде акта.

Завершив регистрацию, организация становится на учёт в налоговом органе, в пенсионном фонде, фонде социального страхования, после чего её полномочия ограничиваются лишь законодательными нормативами и актами.

В налоговый орган требуется предъявить:

  • выписку о регистрации в ЕГРП;
  • протокол учреждения организации;
  • утверждённый устав;
  • сведения о юридическом адресе.

Управление жилищным кооперативом

Организация ЖК не требует привлечения управляющей компании, но допускает такой вариант.

Если в ведении управленцев не одна многоэтажка, а несколько – правление вправе на расширение полномочий путём внесения в устав соответствующего положения.

В нём указывают основания, требующие создания самостоятельной организации, с целью управления имуществом дома и поддержания в надлежащем виде:

  • здания;
  • площадей общего пользования;
  • прилегающей к дому территории.

Правление избирается собранием из членов кооператива, из их числа избирается председатель. Он набирает штат сотрудников, который соответствует статусу:

  • ограничен полномочиями управления ЖК;
  • выделен в управляющую компанию.

Штатное расписание утверждается собранием жильцов, с утверждением занятости и установленного оклада.

Допустимы следующие вакансии:

  • председатель;
  • бухгалтер и (или) главный бухгалтер;
  • паспортист;
  • электрик и сантехник;
  • дворник и уборщица.

По усмотрению жильцов допустимо введение ставки консьержа, дежурного, лифтёра и т.п. Функции охраны выполняют лицензированные специалисты, по договору с ЧОП.

Кроме председателя, остальные члены правления являются активистами и участвуют в организации деятельности кооператива безвозмездно.

Они устанавливают и поддерживают обратную связь, инициируя нововведения или работы по реконструкции и ремонту здания.

Вопросы управления персоналом и проводимыми работами решает председатель. Правлению вменяется функция ревизионной комиссии, которая оговаривается в уставе в подробностях. Она уполномочена курировать работу председателя и вправе требовать для проверки финансовую и иную отчётность по усмотрению.

Правила вступления и получение членства в жилищном кооперативе

Вступление в кооператив – юридическая процедура. В отличие от квартир в новостройке на правах участника ДДУ, здесь потребуется соответствующее разрешение от жильцов.

Потенциальный правообладатель подаёт заявление председателю правления, который рассматривает его. Им вправе стать гражданин, достигший возраста 16 лет, при удостоверении его заявления законным представителем. Лицо, вступающее в ЖК, знакомится с уставом и размером взноса, который представляется к оплате.

Далее нужно пройти процедуру согласования. Вопрос ставится на собрании жильцов, где желающие высказываются по существу вопроса и простым большинством , путём открытого ания, решают принять гражданина в кооператив.

Результаты ания утверждаются актом и прилагаются к протоколу. Данная документация вкладывается в номенклатурное делопроизводство правления ЖК и сохраняется.

Её наличие говорит о том, что лицо вправе оформлять документацию на распоряжение имуществом, а главное – вносить на счёт ЖК установленный в его отношении взнос.

Его размер зависит:

  1. От выплат предшествующего владельца, если квартира покупается.
  2. От размера, установленного для вступающих в ЖК, принятого на собрании, отражённого в уставных документах.

Под членством понимается юридический статус физического лица, получившего право распоряжаться собственностью, на основании совместного правового владения домом. Так как вид владения совместный, требуется координировать виды ответственного отношения к материальному имуществу на территории здания и во дворе.

К организации предъявляют требования ведения единого реестра членов кооператива, с регистрацией их прибытия и выбытия.

Членство в кооперативе наделяет лицо правами:

  1. Распоряжаться имуществом, участвовать в решении вопросов о финансировании деятельности, приобретая помещение для индивидуального использования.
  2. Избирать правление, быть избранными и выбирать виды деятельности в управлении совместным имуществом дома.
  3. Участвовать в принятии решений собрания, получая право голоса в отношении процессов управления организацией, реконструкции и эксплуатации здания.
  4. Пользоваться предусмотренными льготами, при наличии получения доходов – участвовать в их распределении.
  5. Получать информацию о деятельности правления в предусмотренном нормативами виде.
  6. Продавать, дарить, обменивать недвижимость, заручившись согласием собрания.
  7. Затребовать выплаченные паевые средства по выходе из него.
  8. Оставлять в наследство или оформлять по завещанию.

Ему вменяются в ответственное исполнение:

  1. Следовать правилам, установленным уставом. Исполнять распоряжения принятые собранием.
  2. Вносить положенные уставом или решением собрания взносы и иные выплаты на развитие юридического лица.
  3. Нести материальную ответственность за здание, прилегающую территорию и площади совместного использования.
  4. Нести риски, связанные с непредвиденными ситуациями, в пределах паенакопления.

Выплата пая

Взносы, вносимые на счёт ЖК называются паевыми. Они вносятся в момент вступления и продолжают вноситься в размерах, установленных в сторону участников.

Установление размера паевых выплат зависит от внесённых в устав положений, основанных на законодательных нормативах и потребностях организации.

При передаче квартиры в результате имущественной сделки или на иных основаниях, выплаченный паевой взнос возвращается полностью. Для ЖК он восполняется в результате сбыта квартиры, финансируемой новым владельцем.

До полного погашения стоимости пая, квартиры являются собственностью учредителей и находятся в ведении юридического лица.

Законы о жилищных кооперативах

Деятельность ЖК регламентируется многочисленными законодательными актами и положениями. Главным является Федеральный закон от 23.06.08 под № 160-ФЗ, регламентирующий деятельность жилищных кооперативов.

  • В число таковых входят аспекты Гражданского и Жилищного кодексов РФ:
  • Утверждающие статус юридического лица положения (п.1, ст.53 ГК РФ).
  • Обозначение нормативов управления (ст.115, ч.2 ст.116 ЖК РФ).
  • Предоставление членства и исключение (ч.2 ст.121, ч.3 ст.130 ЖК РФ).
  • Положение о выборе правления и председателя (ч.1 ст.118, ч.1 ст.119).
  • О ревизионной комиссии (ч.2 ст.120 ЖК РФ).
  • Внесение и возвращение паевых взносов (ст.125 ЖК РФ).
  • Вменение материальной ответственности за порчу совместного имущества (п.3 ст.10, п.3 ст.53 ГК РФ).
  • Исключение и лишение членства (ст.132 ЖК РФ).

Плюсы и минусы вступления в жилищный кооператив

Позитивные моменты определяет, по преимуществу, приемлемая стоимость квартиры которая вытекает из сравнительно небольшой процентной ставки – 0,5% годовых стоимости объекта.

При этом нужно понимать, что очевидным минусом является риск, который несёт всё предприятие при возведении многоэтажного дома, что отражается на правовом и финансовом положении его членов.

Этот момент вызывает затруднение в поиске банков – инвесторов строительства. А экономия средств кооператива проистекает из усилий, вложенных в организацию строительства. При их недостатке, строительство заморозится на неопределённый срок. Здесь более всего играет роль человеческий фактор, свойственный учредителям проекта.

Но граждане вступают в жилищные кооперативы на основании несомненных преимуществ:

  1. Участники вправе затребовать отчётность и иную информацию о проводимых работах, что ограничивается при ДДУ.
  2. По решению правления, от услуг генерального подрядчика допустимо отказаться.
  3. Застройщик выполняет требования, установленные уставом, что допускает предельную чёткость в организации строительства.
  4. В отличие от ДДУ погашение выплат производится частыми, но не столь крупными суммами. В отличие от квартир в ипотеку – процентная ставка значительно ниже.

Условия совместной собственности, предоставляемые лишь частьЮ права в многоэтажке, не стоит рассматривать однозначно, так как здесь равно присутствуют положительные и отрицательные моменты.

Источник: https://myestate.club/organizatsii/zhilishhnyj-kooperativ.html

Юрист защитит
Добавить комментарий