Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества

Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества — БТИ

Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества

В современном обществе важной потребностью человека является необходимость наличия собственного места для проживания. Но, к сожалению, далеко не у многих есть финансовая возможность для приобретения индивидуального жилья за счет личных средств. Тогда на помощь приходит популярная банковская услуга — ипотека, преимущества которой очевидны для многих.

Что такое ипотека

Финансовая помощь, которая предоставляется кредитно-финансовыми организациями, относящаяся к особому виду кредитования, называется ипотекой.

Такого рода кредит выдается на долгосрочный период при условии его добросовестного погашения. Зачастую кредитные программы различных банков предполагают внесение первоначального взноса.

Отличия от потребительского кредита

Ипотечное кредитование отличается от обычного потребительского рядом присущих ему дополнительных качеств, возможностей и обязательств должника.

К таковым дополнительным элементам ипотечного кредитования относят:

  • возможность использования выданной банком суммы только в целях приобретения конкретных видов недвижимости;
  • обеспечение обязательств, производимых путем залога недвижимого имущества, чаще всего приобретаемого;
  • более тщательное изучение личности будущего заемщика.

Основные параметры

К основным параметрам данного вида займа относятся характеризующие его части, определяющие направление деятельности банковских организаций по ипотечному кредитованию.

Данными частями являются:

  • определение специальных льготных программ для разных слоев населения;
  • назначение процентной ставки;
  • составление списков документов для обязательного предоставления;
  • обеспечение полноценного рассмотрения заявок в определенные сроки.

Особенности

Стоимость залога, который предоставляется банку взамен на денежные средства, должен быть примерно равноценен сумме, взятой в кредит. Поэтому чаще всего предметом обеспечения обязательства является недвижимость, купленная в ипотеку.

Размер процентной ставки, определяющий сумму переплат по кредиту ежегодно, зависит от условий получения данного займа, его суммы и времени, на которое он будет взят.

На 2018 год внесение первоначального взноса является необязательным элементов ипотечного кредитования. Однако соблюдение данной меры обладает своими преимуществами для заемщика.

Виды

Виды ипотеки — классификация совокупности возможностей и условий, предоставляемых кредитно-финансовой организацией предполагаемым заемщикам кредита.

Типы ипотечного займа:

  1. Приобретение жилья на первичном или вторичном рынке.
  2. Предоставление суммы по двум документам.
  3. Предоставление денежных средств с учетом льгот гражданина.
  4. Наличие господдержки.
  5. Приобретение недвижимости без первоначального взноса.

Какую недвижимость можно оформить

Не все виды недвижимости подходят под ипотечное оформление.

Под ипотечный заем попадают:

  • квартиры (новостройки, вторичное жилье);
  • земельные участки с домом;
  • земельные участки под строительство дома;
  • комнаты;
  • коммерческие объекты.

Преимущества

Получаемая выгода ипотеки является очевидной — это возможность приобретения недвижимости всеми категориями граждан.

Данный вид приобретаемой ссуды характеризуется следующими достоинствами:

  • сравнительно короткий срок решения жилищных вопросов;
  • при условии улучшения финансового положения — возможность досрочного погашения кредита;
  • получение государственной поддержки при наличии на то достаточных оснований;
  • после оформления сделки заемщик приобретает жилье в собственность (однако продавать, обменивать или завещать жилье можно только после погашения долга);
  • возможность рефинансирования;
  • уверенность в юридической чистоте сделки, т. к. банк тщательно проверяет выбранную недвижимость.

К преимуществам ипотечного кредитования можно отнести и разнообразие банков, предоставляющих услугу, что расширяет возможности будущих заемщиков.

Недостатки

К минусам кредита данной формы относят риски, связанные с неисполнением обязательств по заключенному с банком договору. В случае недобросовестного исполнения официально установленных договоренностей, а именно систематической неоплаты ежемесячных платежей, кредитная организация вправе истребовать с должника предоставленный ей залог и обратить его в собственность банка.

К минусам жилищного кредитования также относят:

  • значительные переплаты (чем больше срок, тем больше переплаты);
  • немалые траты на ипотечное страхование;
  • относительно высокие процентные ставки;
  • требования банка к заемщику и к жилплощади иногда вызывают сложности в оформлении и подборе недвижимости ;
  • предусмотренный некоторыми банками первоначальный взнос.

Основные условия кредитования

Самым важным условием кредитования является соответствие обязательным требованиям, выдвигаемым банком. На первом этапе одобрения ипотеки рассматривается кандидатура будущего заемщика.

Кандидат обязан подходить под следующие основные параметры:

  • возраст — практика показывает, что ипотечный заем банками выдается с 21 года до 60 лет (теоретически это возможно по достижении 18 летнего возраста);
  • хорошая кредитная история;
  • стаж работы — постоянная работа, на которой кандидат проработал не менее полугода, а общий стаж составляет не менее двух лет;
  • платежеспособность — достаточный заработок для погашения платежей ежемесячно.

После рассмотрения и одобрения кандидатуры получателя ипотечного кредита следует второй этап —изучение приобретаемого жилищного помещения, чтобы исключить ветхость, аварийность и снос выбранного заемщиком помещения.

Кто имеет право на льготы

На льготы имеют право лишь некоторые установленные категории граждан.

К таковым относятся:

  1. Молодые семьи (возраст супругов не превышает 35 лет).
  2. Военнослужащие (государство оказывает поддержку военным, которые нацелены на долгосрочное пребывание в рядах вооруженных сил).
  3. Лица, имеющие двух и более детей (возможно совмещение кредита с материнским капиталом).
  4. Малоимущие граждане, жилье которых не соответствуют нормам санитарии или по площади составляет меньше 14 кв. м. на человека.
  5. Бюджетники (граждане, работающие в государственных органах власти, бюджетных и казенных учреждениях и других организациях, финансирование расходов которых осуществляется за счет средств бюджета).

Когда оформлять выгодно

Это зависит в основном от стабильности доходов потенциального заемщика и перспектив их сохранения и приумножения.

Но стоит обратить внимание на общие правила, рекомендованные экспертами, для выбора наиболее приемлемого срока кредита:

  • реальная оценка личных финансовых условий;
  • прогнозирование дальнейшего дохода;
  • относительная стабильность рынка недвижимости и экономической ситуации;
  • иные индивидуальные показатели, склоняющие к позитивному разрешению жилищного вопроса.

Когда лучше потребительское кредитование

Потребительское кредитование на жилье вместо ипотечного выгоднее лишь в исключительных случаях, так как предусматривает повышенные кредитной ставки.

Случаи исключения:

  1. Когда срок, на который планируется взятие займа, составляет не более пяти лет.
  2. Когда сумма кредита менее 30 % от стоимости жилья
  3. Если требуется срочное оформление при минимальном количестве документов.
  4. При условии, что заемщик не нуждается в оценке залоговой недвижимости и страховании.
  5. Когда будущий должник не имеет возможности предоставления документов, требуемых банком к ипотечному виду кредитования.

Примеры

Примеры оформления кредита на улучшение жилищных условий характеризуются его специфическими критериями: цель, сумма, срок, ставка.

Параметры расчета графика платежей на «Домклик» от Сбербанка:

  • цель кредита — покупка вторичной квартиры;
  • сумма денежных средств, которую заемщик рассчитывает получить равна 4 000 000 ₽;
  • фиксированная процентная ставка — 10,0 %;
  • срок — 20 лет.
  • Общая переплата по кредиту составит 5 664 219 ₽, а сумма ежемесячного платежа 38 601 ₽.
  • Подробный график данного расчета можно скачать там же в формате PDF.

Основные рекомендации

Для будущих заемщиков специалисты составили перечень основных рекомендаций, исключающих проблемы при дальнейшем заключении договора с банком.

Среди них:

  1. Выбор проверенного банка. Проверенным банком считается кредитно-финансовая организация, имеющая все законные основания для осуществления своей деятельности, а также внушительное число клиентов, связей и филиалов.
  2. Внимательное изучение договора до подписания. Сюда входит: рассмотрение и детальное прочтение всех пунктов договора до скрепления его подписью.
  3. Финансовые накопления. Минимальная сумма, отложенная на случай непредвиденных обстоятельств, может выручить должника при возможном наступлении экстренных ситуаций.

Данное видео поясняет все преимущества ипотеки и ее минусы.

Подробнее о потребительском кредите, его преимуществах и недостатках смотрите в этом видео.

Источник:

Коммерческая ипотека для юридических лиц

Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на приобретение торговых, офисных и складских помещений, а также участков земли.

Особенности коммерческой ипотеки

Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум.

Процентные ставки по ссуде для юридических лиц несколько выше, начинаются с 13,5-14% и могут доходить до 19,5%. Первоначальный взнос не отличается от регламентируемого условиями жилищной ипотеки и составляет от 10 до 30%. Некоторые банки практикуют выдачу кредита без первоначального взноса.

Что касается длительности процесса, малый и средний бизнес также ждут долгие процессы рассмотрения заявки, проверки документов и оформления кредита при условии положительного решения банка.

Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика

Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки.

Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей.

Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

Какие преимущества коммерческой ипотеки банки предлагают клиенту? Сбербанк, к примеру, гарантирует такие условия на 2019 год:

  • Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.
  • Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.
  • Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.
  • Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.
  • Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.
  • Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.

Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес – ипотека» с ее основными достоинствами:

  • Срок кредитования до 10 лет.
  • Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.
  • Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.

Плюсы ипотечного кредита для юридических лиц в Росбанке:

  • Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.
  • Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
  • Выдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.

Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.

Источник: https://orenbti.ru/sovety-i-rekomendatsii/chto-takoe-kommercheskaya-ipoteka-i-kakie-u-neyo-preimushhestva.html

Коммерческая ипотека для юридических лиц

Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества

Если частным клиентам банки предлагают ипотеку на жилую недвижимость, спрос юридических лиц финансовые организации удовлетворяют возможностью получить залоговый кредит для покупки коммерческой площади.

Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на приобретение торговых, офисных и складских помещений, а также участков земли.

 

Требования к заемщику и необходимые документы

Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:

  • Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
  • Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
  • Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
  • Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.

Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

  • Заявление на предоставление кредита.
  • Анкета.
  • Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
  • Документы по хозяйственной деятельности.
  • Финансовая отчетность.

Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.

Порядок и схемы оформления кредита

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций.

Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика.

Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Оформление ипотеки по схеме №1

Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:

  1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
  2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
  3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
  4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
  5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Оформление ипотеки по схеме №2

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

  1. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
  2. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
  3. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
  4. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

Оформление кредита по схеме №3

Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:

  1. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
  2. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
  3. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

Также сотрудники банка могут предложить заемщику представление его интересов в регистрационных службах, таким образом, представитель кредитной организации берет на себя всю бумажную волокиту, что позволяет заемщику сэкономить время, избавиться от необходимости бегать по различным службам, а также снижает риски контроля всех этапов процесса.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса

Коммерческая ипотека без первоначального взноса – предложение на первый взгляд заманчивое, но так ли оно выгодно для заемщика на самом деле? Некоторые банки предлагают своим клиентам подобное условие, объясняя это тем, что покупаемая недвижимость и так будет находиться в залоге.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса может быть выдана в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости оценивают высшей категорией ликвидности. В этом случае сама недвижимость выступает своеобразной страховкой и покрывает риски банка при условии, что заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. Однако следует понимать, что это лишь один из вариантов.

В большинстве случаев, если банк идет на уступки заемщику и предлагает кредитование без первоначального взноса, это значит, что сумма аванса заменена на предоставление банку дополнительного залога. Клиент должен будет оформить залоговый договор на транспорт, принадлежащий юридическому лицу, или другую недвижимость.

Еще один вариант дополнительных условий по выдаче коммерческого кредита без внесения первоначального взноса – сокращения срока выплаты ипотеки, к примеру, если ипотека для юридических лиц может быть выдана на срок до 10 лет, при отсутствии аванса банк сокращает период погашения ипотеки на треть.

Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей

Коммерческая ипотека для ИП может быть выдана, если индивидуальный предприниматель удовлетворяет требованиям банка, в частности, кредитные организации отказывают в оформлении ипотеки лицам, которые ведут хозяйственную деятельность по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае банк не может оценить реальные доходы и платежеспособность клиента, поэтому принимает отрицательное решение.

Если заемщик требованиям банка удовлетворяет, банк выдает ипотечный кредит, регламентируя процесс как работу с физическими лицами. На деле же процесс оформления ничем не отличается от выдачи коммерческой ипотеки юридическим лицам.

Коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.

: Нюансы коммерческой ипотеки

Источник: http://ipoteka-expert.com/kommercheskaya-ipoteka-dlya-yuridicheskix-lic/

Преимущества ипотеки: плюсы и минусы ипотечного кредитования

Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества

› Все об ипотеке › Вопросы по ипотеке

Приветствуем! Тема нашей встречи сегодня – «Ипотека плюсы и минусы». Какие есть «подводные камни»? Выгодно ли это заемщику? Каковы условия банков? В чем заключаются преимущества ипотеки? Обо всем этом в нашем посте.

Плюсы

Ипотечное кредитование имеет ряд довольно существенных плюсов.

  1. Первое и самое основное достоинство – это возможность приобретения квартиры или частного дома, не имея на руках необходимой суммы. Для тех, кто не приемлет аренду или проживание с родителями, ипотечный кредит — это единственный вариант, когда накопить всю сумму не получается. С помощью ипотеки можно обзавестись своей квартирой и жить там, платя каждый месяц ипотечный взнос.
  2. Оформляя ипотеку, заемщик становится, своего рода, инвестором. Стоимость недвижимости на рынке растет с каждым годом. Кредит можно закрыть и досрочно, а затем продать квартиру по более высокой стоимости, при этом выручив приличную сумму. Причем не обязательно досрочное погашение, можно закрыть долги и ровно в срок. Возможность продажи за более высокую стоимость все равно будет.
  3. В ипотечной квартире можно делать любой ремонт, перепланировку и все, что вписывается в рамки дозволенного и законного.
  4. Есть различные государственные программы поддержки: военная ипотека, ипотека молодая семья, ипотека с господдержкой и т.д.. Они позволяют получить заем на льготных условиях и значительно сэкономить на процентах.
  5. Для тех, кто не попадает под вышеописанные категории граждан предусмотрены налоговые вычеты. Любой заемщик после окончания выплат по кредиту или же каждый год может оформлять налоговый вычет, как на сумму основного долга, так и по уплаченным процентам (возврат процентов по ипотеке). Также можно сделать погашение ипотеки материнским капиталом или воспользоваться программой помощи ипотечным заемщикам.

    Семья наших читателей из Новосибирска, благодаря нашему проекту, только за 2017 год смогла погасить задолженность по ипотеке более чем на 1 млн. рублей за счет средств государства. Подпишитесь на новости проекта, чтобы быть всегда в курсе изменений в мире ипотеки и узнавать первыми о льготах и поддержке государства.

  6. Сразу после оформления сделки по ипотеке, заемщик становится собственником жилья, он имеет право проживать на приобретенной жилплощади, сдавать ее в аренду, прописывать на ней родственников. Единственное, чего нельзя делать с ипотечной недвижимостью – это продавать, обменивать или завещатьВсе это доступно только после полного погашения ипотечного кредита.
  7. Ипотечный продукт подразумевает под собой возможность рефинансирования. Заемщик имеет право перевестись в другой банк, где ставки меньше. Читайте об этом в посте «Рефинансирование ипотеки».
  8. Практически все банки предлагают такую услугу, как досрочное погашение ипотеки. Если есть возможность и средства, то займ можно погасить раньше срока, при этом проценты будут в разы меньше.
  9. Плюсы ипотеки еще и в том, что она дается на длительный срок, поэтому сумма ежемесячного платежа может быть не столь обременительной, что позволяет не испытывать серьезных финансовых трудностей.
  10. Банк, перед тем, как выдать ипотеку, тщательно проверяет выбранное жилье по всем параметрам. Заемщик может быть уверен в юридической чистоте сделки и самой жилплощади.

Далеко не на каждое жилье может быть оформлена ипотека. У банка есть ряд требований, предъявляемых к недвижимости. В доме обязательно проведено индивидуальное или централизованное отопление и вода. На жилплощадь не должен быть наложен арест или иные санкции. В противном случае банк откажет в одобрении заявки.

Это были плюсы ипотечного кредитования, и их немало. Но перед подписанием договора заемщику стоит знать, что есть еще и недостатки ипотечного кредитования.

Минусы

Минусы ипотеки могут кардинально изменить решение заёмщика на оформление такого рода займа.

К недостаткам ипотечного кредитования можно отнести:

  1. Огромные переплаты. Если недвижимость берется на большой срок, то сумма переплат может быть равна двум, а то и трем стоимостям жилплощади.
  2. Заемщик при оформлении ипотечного кредита, платит не только первоначальный взнос, есть еще и другие траты, например, ипотечное страхование, которые в итоге составляют немалую сумму, порой доходящую до 10% от стоимости жилья.

В зависимости от выбранного банка, заемщик при оформлении ипотечного кредита платит за: оформление документов у нотариуса, страхование жизни и приобретаемой жилплощади, за открытие счета в банке, за услуги оценщика.

  1. Недвижимость, которая приобретается, служит залогом у банка в случае, если заемщик перестает платить по долгу. Если такое случается, то банк просто изымает жилплощадь и продаст ее в счет погашения оставшейся суммы займа. Поэтому всегда есть шанс потерять недвижимость в случае неуплаты.
  2. Жилплощадь, взятую в ипотеку, нельзя продавать и разменивать до тех пор, пока не будет выплачен весь долг. О том, можно ли продать квартиру в ипотеке мы говорили ранее.
  3. У банка строгие требования не только к недвижимости, но и к заёмщику. Он проходит банковскую проверку, собирает множество документов, среди которых основной — это сумма официальной заработной платы, подтвержденная работодателем. Не факт, что банк одобрит заявку. Основными причинами отказа служит плохая кредитная история и низкая заработная плата.

Читайте наш пост «ипотека с плохой кредитной историей«, если есть сомнения в одобрении кредита из-за проблем с БКИ.

  1. Первоначальный взнос может сдать загвоздкой в оформлении ипотеки, так как не у всех есть возможность накопить даже 15-30% от стоимости жилья.

Как обойти первый взнос вы можете узнать из нашей статьи «Ипотека без первоначального взноса».

  1. Это еще не все минусы ипотекиМоральное обязательство, которое порой приводит к психологическому дискомфорту и чувству постоянного долга банку – еще один недостаток ипотечных займов.

В каких случаях стоит оформлять ипотеку, а в каких нет

Так как ипотекаимеет как свои плюсы, так и минусы, стоит знать ситуации, когда этот вариант будет действительно разумным и выгодным, а когда нет.

Если заемщик ответственный и осознает, что ему каждый месяц в строго оговоренных числах нужно отдавать 1/3, а то и больше со своих личных доходов или с дохода семьи, и он готов к этому, то ипотеку оформить можно. Для несерьезных людей такой вариант точно не подходит.

Порой накопить нужную сумму сложно, деньги обесцениваются, стоимость недвижимости растет. Да и копить не все умеют, когда вокруг столько соблазнов и рекламы.

Человеку со стабильным хорошим доходом порой проще оформить кредит, и вносить каждый месяц большую сумму, тогда и ипотека погасится быстрее и переехать в собственное жилье можно сразу после оформления.

А платить арендную плату за съемное жилье и при этом копить на собственное — это морально и физически очень тяжело.

Каждый заемщик должен сам понимать, что для него ипотека. Для кого-то это «кабала на всю жизнь», а для кого-то хороший шанс для покупки своего жилья.

И в том, и в другом случае нужно предварительно изучить преимущества и недостатки ипотечногокредитования, выбрать подходящий банк и внимательно ознакомиться с условиями договора, прочитав буквы мелким шрифтом и сноски под звездочкой. Только после этого стоит принимать решение.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/preimushestva-i-nedostatki-ipoteki.html

Коммерческая ипотека, или Уверенный старт в бизнес

Что такое коммерческая ипотека и какие у неё преимущества

При слове «ипотека» у большинства людей возникнет только одна ассоциация – покупка квартиры в долгосрочный кредит.

О том, что в ипотеку можно купить не только студию в новостройке, но и нежилые коммерческие помещения, в нашей стране известно не всем – сейчас эта практика только начинает набирать обороты.

Кредит, при котором в качестве залога выступает нежилое помещение, называется коммерческой ипотекой. Заключают подобный договор, как правило, частные предприниматели либо солидные компании, которым требуется помещение для развития собственного дела.

Коммерческая ипотека: почему это выгодно?

Эта практика пришла к нам с Запада, где она давно и успешно реализуется. Предприниматели смекнули, что выплачивать деньги за помещение постепенно выгоднее и разумнее, нежели сразу отдавать большую часть своего капитала.

Это позволяет сэкономить средства непосредственно для бизнеса, к тому же это гораздо выгоднее, нежели арендовать чужое помещение. Купленная и заложенная недвижимость начинает приносить прибыль, таким образом окупая саму себя.

После заключения договора заемщик получает право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению и может сдавать ее третьему лицу. Так или иначе, рентабельность нежилого помещения компенсирует его высокую стоимость.

В числе недостатков коммерческой ипотеки для юридических лиц и частных предпринимателей – высокие требования со стороны банка, жесткие условия и сроки. Кроме того, никогда нельзя исключать возможность, что дело «не выгорит», что чревато большими финансовыми потерями.

Коммерческая ипотека и обычная: принципиальная разница

На первый взгляд может показаться, что особой разницы между жилым и нежилым помещением нет, а следовательно, и условия кредитования должны быть схожи. Это мнение неверное.

Если в случае со стандартной ипотекой банк проявляет лояльность к нуждам семьи и предоставляет заем на максимально выгодных условиях, то по отношению к предпринимателю политика уже будет иной.

Интерес к коммерческой ипотеке проявляют состоявшиеся бизнесмены с хорошим доходом, поэтому к ним и требования выдвигаются более жесткие, а именно:

  1. Коммерческая ипотека выдается на гораздо более короткие сроки. Максимальный срок выплат – 12 лет, да и то на практике мало кому он светит. В большинстве случаев займ выдается не более, чем на 5 — 8 лет.
  2. Годовые проценты тоже совсем другие: от 13% и выше. В случае, когда речь идет о большом и дорогом помещении, переплата в итоге получается немалой.
  3. Не уступает по сумме и первоначальный взнос: он доходит до 40% от общей стоимости недвижимости. Правда, некоторые банки смягчают условия при коммерческой ипотеке для физических лиц: банк ВТБ24, скажем, предусматривает кредит без первоначального взноса при наличии дополнительного залога.

К документам и личности заемщика предъявляется множество требований, в частности:

  • Заемщик должен быть в возрасте не моложе 20 и не старше 60 лет.
  • Компания должна быть зарегистрирована в том же регионе, где находится банк.
  • Важно, чтобы его бизнес потенциального клиента успешно развивался как минимум на протяжении последнего года.
  • Сам бизнес рассматривается детально: имеют значение его прибыльность и устойчивость. Учитываться будут доходы, статус и другие критерии, которые могут указать на надежность и платежеспособность клиента. Причем, в случае, если прежде заемщик не обращался в данный банк и его постоянным клиентом не является, на его предприятие будет направлена специальная комиссия, которой и предстоит оценивать текущий бизнес.
  • Значение имеет и наличие отрицательной кредитной истории: ряд банков категорически отказывает в этом случае.
  • Оцениваться будет и само помещение: на предмет ликвидности, местоположение, наличия/отсутствия необходимых коммуникаций, общего состояния, наличия/отсутствия обременения и т.д.

Максимальный срок рассмотрения заявки на коммерческую ипотеку – месяц, но на практике чаще это происходит быстрее.

Какие потребуются документы?

Поскольку требования для коммерческой ипотеки четко в законе пока не прописаны, каждый банк выдвигает собственные условия. В офисе выбранного вами банка вы сможете уточнить полный пакет документов. Чаще всего, просят следующее:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • информация о всех имеющихся счетах в банках;
  • справка о доходах;
  • военный билет, если заемщик – мужчина;
  • свидетельство о браке или о его расторжении;
  • лицензия на бизнес;
  • договор о том, что недвижимость, о которой идет речь, находится в собственности клиента. Другие документы, связанные с офисом, также могут понадобиться для коммерческой ипотеки. Сбербанк выдвигает обязательным условием наличие у недвижимости страховки.

В случае коммерческой ипотеки для юридических лиц среди документов большая часть будет уделена информации о доходах компании. Понадобятся бухгалтерские отчеты, сведения о расходах и доходах и другие характеристики компании.

Залог недвижимости как важное условие коммерческой ипотеки

Не стоит путать коммерческую ипотеку с обычной ссудой на покупку недвижимости. Коренное различие состоит в том, что в случае с ипотекой залогом становится само помещение, и только оно. В то же время нельзя сказать, что условия здесь аналогичны стандартной ипотеке.

Если речь идет о покупке квартиры в ипотеку, банк выделяет клиенту средства, на которые тот покупает жилье, становящееся впоследствии залогом.

При этом зачастую банк выделяет сумму меньше требуемой: скажем, при коммерческой ипотеке в Сбербанке она составляет не более 80% от общей стоимости помещения.

В ситуации с бизнес-ипотекой все обстоит иначе. Согласно правилам, желаемое помещение необходимо выкупить до момента заключения договора.

Только потом банком предоставляются средства, которые вновь можно пустить в деловой оборот, и выплачивать проценты по мере развития бизнеса.

Это условие предсказуемо вызывает затруднения у ряда клиентов: как приобрести недвижимость, если нуждаешься в кредитных средствах на него?

Из этой ситуации существует несколько выходов:

  • Договориться с продавцом о том, что часть средств будет выплачена после предоставления кредита. Договоренность оформляется нотариально, возможно, даже с доверенностью от банка. Таким образом, как только помещение поступит в собственность заемщика, тот сможет заложить ее, получить кредит и выплатить остаток суммы.
  • Взять дополнительный кредит в другом банке, который покроет недостающую сумму на покупку недвижимости. Как только все вопросы с основным банком будут улажены, заемщик сможет закрыть второй долг. Конечно, возиться с двумя кредитами довольно трудоемко, но это неплохой выход из положения.
  • Еще один окольный путь: регистрация официальной компании как третьего лица и оформление в ее собственность интересующего помещения. Таким образом, залог банку предоставит фирма, а заемщик, получив кредит, выкупит ее и станет полноправным владельцем как компании, так и офиса.
  • Ну и наконец, существует ряд банков, которые предоставляют коммерческую ипотеку без первоначального взноса и без недвижимости в качестве залога. Но будьте готовы к тому, что в этом случае условия кредита будут куда менее выгодными. Если у банка нет гарантий, он выдвигает куда более жесткие условия и высокие процентные ставки. Целесообразнее все же найти способ купить помещение, тем более, что в скором времени вам удастся вернуть затраченные средства.

Будущее коммерческой ипотеки. Выгодна ли она для банков?

Несомненно, такая сделка представляет для кредиторов большую выгоду.

В конечном счете, она приносит банку огромные деньги, несравнимые с теми, что банк получает при предоставлении обычной ипотеки.

Между тем, банки пока не спешат активно распространять информацию об этом предложении, и развитие коммерческой ипотеки в нашей стране по-прежнему остается на зачаточном уровне. С чем это связано?

Во-первых, речь идет о больших суммах, а соответственно, и о больших рисках. К клиентам предъявляются очень жесткие требования, которым соответствует не каждый. Подобное предложение банк может сделать только человеку с действительно надежным бизнесом.

Другая проблема связана с оценкой самой недвижимости. Казалось бы, даже в случае, если клиент «прогорит» в своем деле, заложенное помещение переходит в собственность банка-кредитора, что компенсирует ему неудачу.

Но на практике банки часто не рискуют связываться с недвижимостью, которая многократно передавалась из рук в руки, и первоначального владельца которой определить затруднительно.

Банкам гораздо привычнее и понятнее работать с квартирами в новостройках, реализуемых через 214ФЗ, минимизируя риски. 

Существующее законодательство требует поправок и четких параметров, связанных с коммерческой ипотекой. Некоторые условия прописаны не до конца и вызывают множество вопросов. Это необходимо для дальнейшей популяризации программы и четкого понимания механизма ее действия.

Если верить прогнозам специалистов, после того, как сформируются четкие правила и законы относительно коммерческой ипотеки, спрос на нее значительно повысится. Конечно, данное предложение заинтересует лишь определенную аудиторию, поскольку речь идет о больших деньгах и специфических условиях.

Но для бизнесменов данный вид ипотеки представляет немалую выгоду. В связи с этим можно надеяться, что возможность получения кредита на выгодных условиях станет для предпринимателей стимулом вести честный и прозрачный бизнес.

В этом случае получение ипотеки станет легкодоступным, а возможностей для развития бизнеса – больше.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/ipoteka/vygodna-li-kommercheskaya-ipoteka-i-chem-ona-otlichaetsya-ot-obyknovennoy.html

Юрист защитит
Добавить комментарий